Инвестиции в апартаменты: гарантированный пассивный доход

Фасад апарт-отеля Yes у метро «Технопарк»

Покупая недвижимость в апарт-отеле, вы приобретаете не только апартаменты, но и приятный пакет услуг. Начиная от консьерж-сервиса и кейтеринга, заканчивая виртуальным секретарём и валет-паркингом. Всё как в брендовой гостинице. Только для владельцев апартаментов.

Добавьте к этому ещё услуги управляющей компании при каждом апарт-отеле, которая возьмёт на себя все заботы о поиске арендатора и подписании нужных бумаг. Она же решает все финансовые вопросы: высылает вам ежемесячные отчёты и, конечно же, переводит вашу прибыль.

И сегодня мы подробно расскажем о том, на какой доход вы можете рассчитывать, какие проекты – лучшие для инвестиций, и почему апарт-отели – это так популярно среди отечественных инвесторов.

Преимущества перед квартирами

На рынке апартаментов – ниже порог входа. При схожих характеристиках: локация, класс недвижимости, площадь – апартаменты стоят дешевле квартир на 10-20%. Плюс все лоты в апарт-отелях продаются либо с готовыми интерьерами, либо с отделкой white box. То есть, вы дополнительно экономите на ремонте.

Расположение апарт-отелей – это почти всегда локации в ЦАО. Как правило, рядом вы найдёте станции метро или даже мощные транспортные узлы и плюс удобные наземные парковки. Всё-таки постояльцам важна мобильность.

Поскольку апартаменты – это некоммерческая недвижимость, то и налоговые ставки будут повыше. У квартир этот коэффициент варьируется от 0,1 до 0,3 % от кадастровой стоимости. У апартаментов – от 0,5 до 1%. Но, важно помнить, что кадастровая стоимость апартаментов в среднем ниже в 2 раза, чем у квартир. За счёт этого нивелируется разница в налогах на имущество.

Инвестиционная привлекательность

Давайте посмотрим на конкретные проекты с крепким индексом рентабельности.

Жилой комплекс «Yes Технопарк» – это 25-этажный апарт-отель с 988 апартаментами, расположенный в Даниловском районе вблизи Северного и Южного ландшафтных парков и всего в 40 метрах от станции метро «Технопарк». На первых 2 уровнях – торговая галерея. До 13 этажа – идут офисы. Затем – открытая терраса и лобби-бар. А в остальной части – апартаменты.

Лоты в апарт-отеле Yes начали продавать в 3 квартале 2018 года. На старте продаж стоимость квадратного метра была на отметке – 150 000 рублей. Лот на 20 этаже с площадью 86 квадратных метров можно было приобрести за 12 900 000 рублей. Спустя три года этот же лот стоит вдвое дороже – 25 880 000 Р. Посчитаем доходность апартаментов в проекте «Yes Технопарк». Цена увеличилась на 100% за 3 года. Вычитаем процент инфляции за этот период – 14,7%. Делим на три и получаем доходность – 28,7% годовых.

Жилой комплекс «ВТБ Арена Парк» – это квартал из офисных зданий и клубных домов с апартаментами премиум-класса, расположенный в районе Аэропорт вблизи ландшафтного парка «Динамо». На территории апарт-отеля – приватный сад, детские площадки и беговые дорожки. Дополнительный бонус – льготные билеты для всех резидентов на спортивные состязания на стадионе «ВТБ Арена».

Строительство этого объекта заняло чуть больше 8 лет. Фундамент начали закладывать в 2012 году. Тогда же объявили о старте продаж. На тот момент квадратный метр стоил – 180 000 рублей. И апартаменты с 2-мя спальнями и площадью 176 квадратных метров можно было приобрести за 35 200 000 рублей.

Сегодня такой же лот торгуется в разы дороже – 131 650 000 рублей. Больше стартовой цены на 274%. Давайте рассчитаем доходность этого лота. Вычитаем уровень инфляции за эти 8 лет – 67%. И делим на 8, получаем – 25,8% годовых.

Следующий проект – апартаменты с гостиничным сервисом The Book. Апарт-отель располагается в знаменитом «здании-книжке» на Новом Арбате. Памятник модернизма отреставрировали и оборудовали фитнес-залом, рестораном, лаунж-пространством с баром. Все лоты продаются с премиальной отделкой.

Проект стартовал весной 2018 года. На тот момент апартаменты c 1-й спальней площадью 59 квадратных метров продавались за 23 600 000 рублей. На сегодняшний день цена этого лота поднялась до 39 850 000, или увеличилась на 68%. Вычитаем уровень инфляции и делим на три и получаем доходность – 17,3% годовых.

Управление инвестициями

Представленные выше проекты предлагают вам не только приобрести апартаменты по выгодной цене. Но также готовы предоставить услуги собственной управляющей компании. Она занимается реализацией коммерческой недвижимости. Поговорим об этом подробнее на примере апарт-отеля сети Yes.

Сотрудники УК Yes ведут переговоры с будущим арендатором и организовывают просмотры апартаментов. Они сами подготовят нужный пакет документов, отчитываются перед налоговой, вносят оплату по коммунальным платежам, помогут с заселением и обеспечат всем необходимым для комфортной жизни, включая весь перечень сервисов. А собственник ежемесячно получает 80% от дохода. Пассивный доход – как он есть.

Рассчитаем окупаемость апартаментов в проекте Yes. Возьмём лот с 2-мя спальнями площадью 86 квадратных метров и стоимостью – 25 590 000 рублей. На рынке аренды эти апартаменты оцениваются в 150 000 рублей в месяц. Держим в голове ежегодное повышение арендной ставки на 5%. И получим окупаемость недвижимости – ровно 13 лет.

Если вы хотите инвестировать в сервисные апартаменты – скачайте внизу каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – все подробности в цифрах и фотографиях.