06 октября 2022
254

Апартаменты: плюсы и минусы в сравнении с квартирами

Комплексы с апартаментами интересуют покупателей по многим причинам: выигрышное местоположение, привлекательная цена, отделка «под ключ». Клиентам кажется, что никаких отличий от квартир нет и статус «нежилой фонд» только на бумаге. В реальности это может повлиять на комфорт будущих жильцов. Поэтому сегодня подробно разберём особенности апартаментов, узнаем их плюсы и минусы.
Панорамный вид из апартаментов в Москва-Сити

Что такое апартаменты

Апартаменты – коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличается от квартиры. Как и в многоэтажных домах там есть вода, электричество или газ, системы отопления.

В некоторых комплексах при отелях работает гостиничный сервис. Жители могут заказать клининг или еду из ресторана, попросить консьержа отправить вещи в химчистку или купить билеты в театр. Например, проект The Book на Новом Арбате.
Фасад апарт-комплекса The Book

Почему апартаменты считают нежилым помещением

Из-за типа земли, на которой строят здание. У девелопера не всегда получается купить участок для жилой недвижимости. И он возводит дом под коммерческую застройку – гостиницы или бизнес-центра. По документам в таком здании нет квартир, поэтому оно считается нежилым. Значит, покупатель апартамента не сможет оформить постоянную регистрацию и свободно прописать ребёнка.

Регистрация по месту жительства

С этого пункта начнём разбирать апартаменты в сравнении с квартирами.

Для квартиры. Жители оформляют постоянную и временную регистрацию. Чтобы прописать ребёнка до 14 лет, не нужно разрешение других собственников.

Для апартамента. В апартаменте гостиничного типа можно сделать временную регистрацию на 5 лет. На территории бизнес-центра зарегистрироваться нельзя.

Чтобы оформить регистрацию ребёнку, нужно разрешение всех собственников помещения.
Пример свидетельства о временной регистрации

Коммунальные платежи

Для квартиры. Государство контролирует, сколько нужно платить за электричество, газ, воду, отопление и техобслуживание. Например, собственник московской двухкомнатной квартиры площадью 65 квадратных метров платит около 5 000 рублей за коммунальные услуги.

Права собственников распространяются на коммунальные тарифы. Жильцы могут пожаловаться в прокуратуру и Роспотребнадзор, если управляющая компания незаконно повысила цены на коммуналку.

Для апартамента. За КУ придётся платить больше:
  • на 10% за воду; 
  • на 25% за тепло ; 
  • на 27% за электричество. 
То есть собственник апартаментов на те же 65 квадратных метров заплатит 8 500 рублей. Пожаловаться на увеличение тарифов нельзя – государство не устанавливает цены для коммерческих помещений.

Капитальный ремонт

Собственники апартаментов и квартир платят разные взносы в фонд капремонта.

Для квартиры. Жители многоквартирных домов обязаны платить за капремонт каждый месяц. Минимальный взнос в Москве на 2022 год – 21 рубль за один квадратный метр.

Для апартамента. Собственники коммерческой недвижимости не платят за капремонт ежемесячно. Но, когда здание надо будет привести в порядок, жильцам апартаментов придётся отдать полную сумму разом.

Содержание общедомового имущества

Для квартиры. Житель многоквартирного дома имеет права на подъезд, подвал, часть лестницы, лифты и двор. Хотя в документах это не указано и общую собственность невозможно поделить между соседями поровну.

Владельцы могут принимать участие в общедомовых собраниях и решать вопросы по благоустройству двора и ремонту подъезда.

Для апартамента. В 2009 году Высший арбитражный суд постановил, что хозяева коммерческих помещений имеют права на общедомовое имущество. То есть могут участвовать в судьбе комплекса, как и жители многоквартирных домов.

Проблема в том, что управляющая компания гостиницы или бизнес-центра может добавить услуги, за которые владельцы не хотят платить. Например, за услуги консьержа и садовника. Повлиять на это сложно и резиденту придётся содержать общее имущество.
Жители комплекса ОКО Towers платят за стрижку газона и деревьев

Управление домом

Для квартиры. Инициативные жильцы могут объединиться в собрание собственников. Они выбирают или смещают управляющую компанию, создают ТСЖ и решают бытовые вопросы.

Для апартамента. У коммерческого помещения есть главный владелец: компания, ИП или девелопер, который принимает решения по делам дома, и житель апартаментов не может на это повлиять. И если девелопер поставит управляющую компанию, которая повысит тарифы на КУ, это нельзя оспорить.

Отношения с соседями

Для квартиры. Жилое помещение нельзя использовать для офиса, мини-хостела или частного детского сада. Это нарушение, и владельцы квартир могут пожаловаться управляющей компании.

В многоквартирном доме действует режим тишины: после 23:00 нельзя кричать или громко слушать музыку. Если шум не прекращается, жилец вправе вызвать полицию.

Для апартамента. На нежилые помещения не распространяются правила многоквартирного дома. То есть за стеной апартаментов, где живёт семья, может быть клуб, и в этом нет ничего противозаконного.

Также соседям можно шуметь после 23:00: жителям придётся смириться с шумом телевизора и ночными дискотеками.

Стандарты строительства и социальная инфраструктура

Для квартиры. Чтобы построить жилой дом, девелопер должен подчиняться градостроительным правилам. Это значит, что нельзя закладывать здание рядом с грязным производством, заводом или опасным объектом. Зато рядом нужны детские сады, школы и поликлиники. Если в районе их нет, девелопер строит инфраструктуру сам.

Внутри дома жилые помещения обязаны соответствовать СНиП, ГОСТ и другим строительным нормативам.

Для апартамента. Для коммерческих зданий нет строгих правил. То есть комплекс апартаментов может стоять по соседству с шумной фабрикой. И если рядом не будет школ и больниц, это тоже не считается нарушением.
Минимальное расстояние между жилыми домами по градостроительным нормам

Налог на имущество

Для квартиры. Налог считают по ставкам жилого имущества. Сейчас минимальная ставка в Москве 0,1% от кадастровой стоимости.

Для апартамента. Налог на нежилое имущество дороже и зависит от назначения земли, на которой построено здание. Ставка для апартамента в гостиничном комплексе – 0,5%, в бизнес-центре – 2%.

Налоговые вычеты

Для квартиры. Раз в жизни владелец квартиры может запросить налоговый вычет. Государство вернёт до 260 000 рублей за покупку недвижимости. Если квартиру взяли в ипотеку, возвращают проценты – до 390 000 рублей.

Для апартамента. Нельзя оформить налоговый вычет за коммерческую недвижимость.

Госпрограммы

Для квартиры. Государство предлагает льготную ипотеку малоимущим гражданам, молодым семьям, военнослужащим и IT-специалистам. Программы используют для покупки квартиры или земли под строительство частного дома.

Участники проекта «Молодая семья» или желающие рефинансировать ипотеку могут закрыть часть кредита маткапиталом.

Для апартамента. Покупатели коммерческой недвижимости не могут воспользоваться льготами и госпрограммами.

Закон об апартаментах: реалии осени 2022 года

Несмотря на перечисленные неудобства, апартаменты не теряют популярности, и их резиденты хотят права как у жителей многоквартирного дома.

Правительство видит обращения граждан. Впервые об узаконивании апартаментов заговорили в 2016 году, но только в 2021 году документ дошёл до Госдумы. Его авторы предложили распространить на апартаменты нормы Жилищного кодекса.

Законопроект обсудили в начале 2022 года, и пока у него много противников среди депутатов Совфеда. К осени статус апартаментов всё ещё не утверждён, поэтому они остаются нежилым фондом.

Выгоды при покупке апартаментов

Мы разобрались в отличиях апартаментов от квартир и пока кажется, что минусов больше, чем плюсов. Поэтому рассмотрим выгоды от покупки нежилой недвижимости.
  • Удобное расположение. Для комплексов апартаментов девелоперы выбирают привлекательные и интересные локации. Например, центр города, откуда быстро ездить до работы, в торговые центры, рестораны и парки отдыха.
  • Гостиничный сервис. Резиденты гостиничных апартаментов могут пользоваться услугами отеля наравне с гостями и туристами. Это идеальный формат для занятых людей, которым некогда задумываться о домашних заботах. 
  • Инфраструктура как бонус. Сейчас на рынке достаточно предложений, где детские и спортивные площадки, игровые комнаты идут в комплекте с апартаментами. Девелоперы конкурируют друг с другом и строят на территории комплексов социальные объекты.
Детская площадка на территории «ВТБ Арена Парк»
Про другие преимущества расскажет эксперт агентства недвижимости Whitewill.

Александр Олейников, брокер новостроек: 

«Основное преимущество апартаментов – цена. В среднем стоимость квадратного метра на 15-20% меньше, чем в квартире. Это связано с тем, что девелопер не обязан строить объекты социальной инфраструктуры.

Другой плюс – выгодное инвестирование. Чаще всего апартаменты сдают в аренду, а съёмщику не важен юридический статус площади. Для него это та же самая квартира с отделкой и инженерией.

У апартаментов нет ограничений по ремонту. В маленьких квартирах перепланировку надо согласовывать, а в апартаментах строгих регламентов нет.

Также апартаменты можно приобрести на юрлицо и вернуть НДС с покупки. Владельцам квартир сделать подобную процедуру практически невозможно.

Если закон о статусе апартаментов всё же примут, нежилая недвижимость вырастет в цене. Получится увеличение ликвидности при меньших затратах.

Апартаменты недорого обслуживать. Возьмём объект в комплексе гостиничного типа. Его налог составит 0,5% от кадастровой стоимости – это ненамного больше налога квартиры. К тому же кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартиры. Значит, и налогов будет меньше.

Если мы говорим об апартаментах делюкс-класса, обслуживание будет стоить 200-300 рублей за квадратный метр. Но если брать комплекс смешанного типа, стоимость КУ распределяется между собственниками апартаментов и квартир поровну. То есть за жилое помещение заплатят 10 000 рублей, а за нежилое – около 14 000 рублей. Разница не больше 35%.

Конечно, при выборе недвижимости главным вопросом остаётся прописка. Остальное – несущественные затраты и расходы, которые не влияют на решение клиента».

Если вы взвесили все «за» и «против» и готовы приобрести апартаменты, вам поможет команда специалистов Hotelapartments.ru. Скачайте ниже каталог с лучшими предложениями месяца. Или закажите звонок – наши брокеры подберут 3-5 вариантов в новостройках за полчаса и покажут их на следующий день. Работаем без комиссии и с любовью.
Скачайте февральский каталог
Скачайте каталог комплексов с гостиничным сервисом — новые объекты, пентхаусы по специальной цене и апартаменты с лучшими видами
Скачать в PDFРазмер 7.4 MБ