Гостиница Four Seasons со стороны Большого Театра и Государственной Думы

Сервисные апартаменты – это апартаменты в отеле или жилом комплексе, которые обслуживаются гостиничным оператором или управляющей компанией. Круглосуточный сервис обычно включает уборку квартиры, room-service, выгул животных, услуги прачечной и химчистки, ресепшн и консьерж-службы. Операторы сервиса оказывают дополнительные услуги и могут, например, предоставить няню или личного водителя. В результате жильцам не нужно следить за состоянием помещений, коммуникаций и тратить время на подбор домашнего персонала.

Интерьер апартаментов в комплексе Fairmont&Vesper Residences

Пожить или вложить

Апартаменты с гостиничным сервисом приобретают для долгосрочного проживания и для инвестиций. В Москве более 70% таких апартаментов покупается для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Во-первых, по сравнению с торговой и офисной недвижимостью у сервисных апартаментов низкий порог входа. Во-вторых, апартаменты на 10–20% дешевле, чем квартира в том же районе. При этом сервисные проекты прибыльней, чем стандартные объекты. В Москве доход от сдачи сервисных апартаментов в аренду составляет 9–15% годовых, а от сдачи квартир – не более 4%.

Апарт-комплекс The Book на Новом Арбате

Что делать, или сами справятся

Инвестору не нужно лично участвовать в управлении активом. Оператор привлекает арендаторов, сопровождает сделку, контролирует оплату, занимается размещением и выездом гостей. Сервисные компании обычно предлагают три программы доходности: посуточная аренда; долгосрочная аренда – на срок от полугода; и фиксированный доход, который не зависит от сезонных колебаний и общей загрузки отеля или комплекса. В первом и втором случае оператор сервиса оставляет себе до 25% прибыли в качестве вознаграждения. Если инвестор выбрал вариант гарантированного дохода, то оператор заключает с ним договор долгосрочной аренды с регистрацией в Росреестре. В большинстве апарт-комплексов оформление договора с оператором – обязательное условие, самостоятельно получать прибыль не получится.

Пятизвездочный апарт-отель Marriott «Звезды Арбата»

Доходность при перепродаже сервисных апартаментов зависит от класса комплекса, в котором они располагаются. Наиболее перспективное направление отрасли – элитные апартаменты. Только за первое полугодие 2019 года средняя цена апартаментов в элитном секторе Москвы выросла на 16%, в массовом сегменте за тот же период – всего на 4%. Элитные сервисные апартаменты размещаются в жилых комплексах премиум и де люкс класса и обслуживаются известными брендами гостиничного бизнеса. Более 65% таких лотов передаются с готовой дизайнерской отделкой, современной меблировкой, бытовой и кухонной техникой. Внутри элитных комплексов действуют рестораны, spa-салоны, wellness-клубы с бассейном и тренажерными залами, конференц-зоны.

Лобби-бар в Fairmont & Vesper Residences

Сейчас на первичном рынке Москвы в стадии открытых и закрытых продаж представлено более 500 лотов в 8 элитных комплексах. Среди них: «Резиденция Тверская» под управлением «Юнисервис», Roza Rossa с оператором Metropol Hotel, Fairmont & Vesper Residences с сервисом сети Fairmont, Moss Apartments с оператором бутик-отеля Moss Hospitality, The Book с оператором Penta Hotels, «Звезды Арбата» с сервисом отеля Marriott, гостиница «Москва» под управлением Four Seasons Hotel и башня Oko Towers. 

Эти комплексы находятся в самых престижных районах города. Удобная локация, богатая инфраструктура и высококлассный сервис привлекают туристов, особенно иностранных. Управляющие компании работают профессионально и интегрируются с Booking и Airbnb, значит поток туристов будет постоянным. Кроме того, спрос на апартаменты теперь подстегивает закон о запрете гостиниц и хостелов в жилых домах, вступивший в силу с 1 октября 2019 года. Поэтому сдача апартаментов в аренду будет приносить здесь максимальный доход.

Oko Towers в Москва-сити с апарт-отелем Premium Sky Moscow City Apartments на 53–74 этажах

Среди реализуемых лотов – студии от 30 м², апартаменты до 300 м² и пентхаусы до 1 000 м². Средняя стоимость сервисных апартаментов в 2019 году – 786 000 рублей за 1 м². Инвесторы чаще всего приобретают студии и небольшие квартиры. Во-первых, такие предложения более доступны. Во-вторых, они рассчитаны на активный поток туристов и командировочных, которым достаточно 30 – 35 м² на несколько дней проживания. За счет низкой стоимости и высокой прибыли эти апартаменты быстрее окупаются.

Комплекс Roza Rossa по улице Зубовская, 7

Только цифры и факты

Рассмотрим реальный доход инвестора на примере сервисных апартаментов комплекса Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments в Хамовниках. Все лоты здесь сдаются с готовой отделкой, можно выбрать один трех вариантов оформления интерьера от Пьеро Лиссони c полным оснащением ванны и кухни. Предлагаются готовые дизайн-проекты с пакетом меблировки. Инвестор получает помещение «под ключ» и передает его в доверительное управление. 

Оператор Metropol Hotel берет на себя обслуживание и содержание недвижимости, поиск и заселение жильцов. При условии сдачи в аренду на 5 лет и последующей перепродажи апартаменты площадью 32 м² за 30 миллионов рублей принесут инвестору:

• при выборе варианта фиксированного дохода – почти 2700000 рублей в год, 225000 рублей в месяц или 9% годовых;
• при долгосрочной аренде – свыше 3000000 рублей в год и 250000 рублей ежемесячно, т. е. 10% годовых;
• при краткосрочной аренде – более 3300000 рублей в год, 275000 рублей/месяц, или 11% годовых.

Срок окупаемости вложений – от 9 до 11 лет. Владелец не оплачивает коммунальные и сервисные услуги – это расходы жильцов. Остается только налог на имущество – по ставке 0,3% кадастровой стоимости. И хотя для обычных квартир налоговая ставка всего 0,1%, кадастровая стоимость апартаментов меньше стоимости похожей квартиры. Поэтому сумма налога для собственника апартаментов и для владельца квартиры почти не отличается.

Жилой комплекс Fairmont & Vesper Residences на 1-й Тверской-Ямской улице

Доходность одних проектов не превышает 10% годовых, например, как в Fairmont & Vesper Residences. В The Book Apartments она достигает 15%. Все зависит от степени готовности комплекса: чем ближе дата сдачи проекта в эксплуатацию, тем меньше риски. Наибольшую прибыль получают те, к вложился в проект на начальных этапах строительства. В этом случае их доходность составляет 20–25%. На разных стадиях строительного цикла сейчас находятся еще 11 элитных проектов: «Кузнецкий мост, 12», «Сады Зарядья», Bvlgari Hotel на Большой Никитской, ВТБ Арена Парк, Hampton by Hilton на Таганке, Red 7, Hill8, Nova Алексеевская, «Поклонная, 9», Yes Технопарк и Yes Ботанический сад. Чем скорее в них инвестировать, тем более высокую доходность можно получить.

Помните, что при покупке апартаментов нельзя произвести налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. В то же время можно оформить ипотеку или рассрочку.

Чтобы купить апартаменты с гостиничным сервисом, позвоните экспертам проекта hotelapartments.ru по номеру +7 (495) 021-59-99. За 30 минут мы подберем до 6 вариантов и покажем их вам на следующий день. При необходимости поможем привлечь финансирование. Работаем с любовью и без комиссии.